Seguro de casa, explicado en español

Solo alrededor del 20 por ciento de los habitantes de Oregon tiene cobertura de terremoto, según la Division of Financial Regulation de Oregon, que confirma que la mayoría de las pólizas de casa, casa móvil, condominio e inquilino no la incluyen y hay que comprarla por separado.

Asegura tu casa por lo que cuesta reconstruirla

Este es el error número uno, y cuesta más caro que cualquier otro. Mucha gente asegura su casa por lo que pagó o por lo que vale en el mercado. Los dos números están mal.

El valor de mercado incluye el terreno, y el terreno no se quema. Lo que necesitas asegurar es el costo de reconstrucción: lo que costaría levantar tu casa otra vez, con materiales de calidad parecida, a precios de hoy. En zonas donde el terreno vale mucho, el costo de reconstrucción puede ser bastante menor que el precio de venta. En casas viejas con acabados que ya no se hacen, puede ser bastante mayor.

Vale la pena entender tres términos que las pólizas usan y que no significan lo mismo:

• Costo de reemplazo. Lo que cuesta reconstruir o reparar con materiales de calidad similar, sin descontar por antigüedad.
• Valor real en efectivo. El costo de reemplazo menos la depreciación por edad y desgaste. Es lo que te deja con un cheque que no alcanza para reparar.
• Valor de mercado. Lo que alguien pagaría por la propiedad, terreno incluido. No sirve para fijar tu cobertura.

Cuando revises tu póliza, esa es la primera pregunta: ¿mi Cobertura A está calculada sobre costo de reconstrucción, y alguien la ha actualizado desde que subieron los materiales?

Lo que tu póliza de casa no cubre

Una póliza de casa cubre mucho, pero hay dos huecos grandes que sorprenden a la gente justo el peor día.

Inundación. La mayoría de las pólizas de casa y de inquilino no cubren daño por inundación. La cobertura se compra aparte, por el programa federal NFIP o por una aseguradora privada. Y hay un detalle de tiempo que importa: la póliza del NFIP normalmente entra en vigor 30 días después de comprarla. Comprarla cuando ya viene el agua no sirve. Hay excepciones a esos 30 días: si la compras junto con una hipoteca, si ajustas la cobertura en la renovación, si tu propiedad acaba de entrar a una zona de alto riesgo y la compras dentro de los 12 meses del cambio de mapa, o si la inundación viene de un incendio en terreno federal y la compras dentro de los 60 días de que el incendio quedó contenido (FEMA / NFIP).

Terremoto. Tampoco viene incluido. La Division of Financial Regulation de Oregon lo dice claro: la mayoría de las pólizas de casa, casa móvil, condominio e inquilino no cubren daño por terremoto, y hay que comprarlo por separado. Según la misma división, solo alrededor del 20 por ciento de los habitantes de Oregon tiene esa cobertura. En California, la mayor parte del seguro de terremoto viene de la California Earthquake Authority y se compra a través de las aseguradoras miembro, no directamente con la CEA. Un matiz importante para California: aunque no tengas cobertura de terremoto, la ley exige que tu póliza cubra el incendio que sigue a un terremoto.

Incendios forestales: dónde estamos en Oregon y California

Si vives en zona de riesgo, esto te toca directo, y las reglas de los dos estados no son iguales.

En Oregon, la ley SB 82 de 2023 creó dos protecciones que siguen vigentes. La primera, ORS 742.277, obliga a la aseguradora a darte un aviso específico de tu propiedad explicando el motivo si te cancela, no te renueva o te sube la prima por razones de incendio forestal. La segunda, ORS 742.278, prohíbe que las aseguradoras usen el mapa estatal de riesgo de incendio como base para cancelar, no renovar o subirte el precio. El mapa estatal en sí fue derogado por la ley SB 83 en 2025.

En California existe algo que Oregon no tiene: una moratoria obligatoria de un año. Bajo el Código de Seguros 675.1, después de que el gobernador declara estado de emergencia por incendio, la aseguradora no puede cancelarte ni negarte la renovación durante un año si tu propiedad está en un código postal dentro del perímetro del incendio o junto a él, por el solo hecho de estar en esa zona. Si tu casa fue pérdida total, obtienes dos renovaciones anuales adicionales, es decir 24 meses (Código de Seguros 675.1).

Ojo con esto: Oregon no tiene una moratoria equivalente. Las protecciones de Oregon son de aviso y de uso del mapa, no una prohibición de cancelar después de un incendio. Es una diferencia real entre los dos estados y conviene saberla antes de necesitarla.

Si ninguna aseguradora te quiere dar póliza

Los dos estados tienen una salida de último recurso, y funcionan distinto.

El FAIR Plan de California no es una agencia del gobierno: es una asociación de todas las aseguradoras autorizadas en el estado, regulada por el Departamento de Seguros, que da cobertura básica de propiedad cuando no hay otra opción razonable. Los límites máximos actuales son de $3 millones para vivienda y, del lado comercial, $20 millones por edificio con un máximo de $100 millones por ubicación.

El FAIR Plan de Oregon también existe, pero es mucho más limitado: da cobertura de incendio para la vivienda y no incluye responsabilidad civil, ni tus pertenencias, ni gastos de vivienda temporal. Por eso casi siempre se usa junto con otra póliza que llene esos huecos, no como solución completa.

En los dos casos, el FAIR Plan debe ser el último recurso, no el primero. Antes de llegar ahí vale la pena que una agencia independiente recorra el mercado real, incluyendo aseguradoras que no venden directo al público.

Lo que sí puedes controlar de tu precio

• El deducible. Subirlo baja la prima. Solo hazlo si de verdad puedes pagar ese monto el día del siniestro.
• Techo, electricidad y plomería. La edad de estos tres sistemas mueve el precio más que casi cualquier otra cosa, y a veces decide si te aceptan.
• Mitigación de incendio. Espacio defendible, techo resistente, limpiar canales y quitar material combustible pegado a la casa. Algunas aseguradoras dan crédito por esto.
• Juntar pólizas. Casa y auto con la misma compañía casi siempre baja las dos.
• Historial de reclamos. Reclamos chicos y seguidos te encarecen más de lo que te pagaron. A veces conviene absorber el pequeño y guardar la póliza para el grande.

No publicamos precios promedio porque no significan nada para tu casa en particular. Lo que hacemos es cotizarte con varias compañías usando la misma cobertura y el mismo deducible, para que la comparación sea real. Puedes pagar completo o financiado.

Qué hacer el día que tengas un reclamo

Lo que haces en las primeras horas decide qué tan bien te va a ir en el reclamo. En orden:

• Primero la seguridad. Si hay fuego, gas o riesgo eléctrico, sal y llama al 911 antes de pensar en la póliza.
• Detén el daño. Tienes la obligación de evitar que empeore: cubrir el techo con lona, cerrar la llave del agua, tapar una ventana rota. Guarda todos los recibos, porque esos gastos normalmente se reembolsan. No hagas reparaciones permanentes todavía.
• Documenta antes de limpiar. Fotos y video de todo el daño antes de mover nada. Guarda los objetos dañados hasta que el ajustador te diga que puedes tirarlos.
• Reporta pronto. Avísale a la aseguradora y avísanos a nosotros. Reportar tarde es una de las razones por las que un reclamo se complica.
• Lleva una lista. Anota con quién hablaste, qué día y qué te dijeron. Un reclamo grande pasa por varias personas.
• Cuidado con quien toca la puerta. Después de una tormenta o un incendio aparecen contratistas que piden firma y anticipo el mismo día. No firmes nada que ceda tus derechos bajo la póliza sin consultarlo.

Un consejo que vale para siempre: toma fotos o video de cada cuarto de tu casa hoy, con los cajones y closets abiertos, y guárdalo en la nube. El día que tengas que hacer la lista de todo lo que perdiste, ese video va a valer más que cualquier otra cosa que tengas.

Preguntas que conviene hacer antes de comprar

• ¿Mi Cobertura A está basada en costo de reconstrucción actual, o quedó en el número de cuando compré?
• ¿Mis pertenencias están a costo de reemplazo o a valor real en efectivo?
• ¿Cuánto tengo de gastos de vivienda temporal si no puedo vivir en la casa durante la reparación?
• ¿Tengo deducible aparte para incendio forestal, viento o granizo? A veces es un porcentaje, no una cantidad fija.
• ¿Necesito inundación o terremoto, y entiendo la espera de 30 días del NFIP?
• Si rento un cuarto o toda la casa, ¿mi póliza sigue respondiendo?

Ese último punto atrapa a mucha gente. Si rentas la propiedad, una póliza de casa normalmente no responde igual. Revisa nuestra página de seguro para propietarios de alquiler.

¿Prefieres leer en inglés? Visita nuestra página de Homeowners Insurance, la guía de comparar cotizaciones de casa o la de Oregon FAIR Plan.

Revisado por Richard Sweet, Vantage Point Risk. Última revisión: 20 de julio de 2026. Esta página explica cómo funcionan las coberturas en general y no sustituye la póliza ni la asesoría legal. Cómo revisamos esto.